I.- INTRODUCCIÓN
Se ha anunciado recientemente el envío
y tratamiento por una comisión bicameral del Poder Legislativo de la Nación, el Proyecto de Ley
tendiente a unificar y modificar el Código Civil y el de Comercio. Dicha
iniciativa tiende a reformar y también vale decir a reformular, el marco legal
que rige, en la actualidad, los derechos y las obligaciones de las personas.
Por supuesto que recorre amplísimos y vastos aspectos civiles y comerciales,
pues refiere tanto a las situaciones vinculadas con la familia, como lo
relativo a las relaciones interpersonales ya sean contractuales o
extracontractuales, las diversas figuras que nos conectan con los bienes
muebles e inmuebles, lo relativo a la transmisión de derechos sucesorios, etc.
En definitiva todo lo que corresponde
regular desde el punto de vista legal, dentro del ámbito que se denomina genéricamente
como Derecho Privado, lo que por sí solo
habla a las claras de la importancia y trascendencia de este tema.-
Uno de los numerosos y por qué no también novedosos aspectos, apenas reseñados
más arriba, consiste en la inclusión dentro del futuro cuerpo normativo del
contrato de corretaje lo que será motivo de estudio en el presente trabajo.-
II.- EL NUEVO CONTRATO DE CORRETAJE
El corredor fue considerado, desde el
comienzo, y en su ya histórica redacción, dentro del todavía vigente art. 87
del Código de Comercio, como aquel que realiza una actividad de características
auxiliares al comerciante. Dicha categoría, en el desarrollo de los hechos, fue
perdiendo esa consideración de agente colaborador del comerciante, hasta que
formalmente, con la sanción de la ley 25.028 a fines del año 1999 se la elevó al
rango una profesión universitaria, plena de derechos, obligaciones,
incumbencias y prohibiciones que la alejan definitivamente de esa noción
originaria de auxiliar. También cabe señalar que dentro del género corredor
corresponde ubicar la especie de corretaje inmobiliario, que tiene su norma
legal especifica dentro de la ciudad de Buenos Aires conforme lo normado por la
ley 2340.-
Ahora bien el Proyecto de ley contempla
parcialmente el marco regulatorio del corretaje en apenas una decena de
artículos (1345/1355) y se reduce a enumerar sólp algunos de sus aspectos. Ello
así pues no se deroga la totalidad de la ley 20.266, modificada por la ley
25.028, sino sólo sus artículos 36
a 38, que tratan los temas vinculados a las obligaciones
y a los derechos de los corredores, manteniendo vigentes los demás
dispositivos.-
Cabe señalar que en el Proyecto de Ley se abordan diversos aspectos
que habría que tener en cuenta al momento de redacción del contrato de corretaje y que irán desarrollando
a continuación, comparándolo con el sistema actualmente vigente, donde se
indicarán las novedades y las modificaciones propuestas, a la par que se
indicarán que aspectos se mantienen sin cambios o que merecen alguna crítica
por omisiones relevantes.-
II.a) CONCEPTO.-
En primer lugar define al contrato de
corretaje (art. 1345) como aquél en el que una persona denominada corredor, se obliga ante otra a mediar en la
negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin tener relación de
dependencia o representación con ninguna de las partes. En este sentido se
mantiene la idea referida a que el corredor es un profesional que ejerce
libremente su actividad, sin relación de subordinación laboral respecto de las
partes entre quienes intermedia en la negociación y conclusión de uno o varios
negocios, como se verá no necesaria y exclusivamente inmobiliarios.-
Tampoco representa a las partes en esta
etapa, lo que incrementa la concepción netamente liberal de su actividad.
Recordamos que en la antigua idea original era un mero agente auxiliar de los
comerciantes, que colaboraba para que aquél pudiera desarrollar sus actos de
comercio. Ahora es una actividad marcadamente mercantil por si misma, pues el
corretaje es un acto de comercio (art. 8, inc. 3, Cód. Com.) y lo ejerce el
corredor, a nombre propio, asumiendo obligaciones y ejerciendo derechos, como
su profesión habitual. La crítica no pasa por la definición sino pues en todo
caso también correspondería derogar el art. 34, inc. a) que también define la actividad
del corredor.-
En lo que respecta a la conclusión del
contrato de corretaje (art. 1346) señala que se concreta dicha circunstancia si
el corredor está inscripto para el ejercicio profesional del corretaje, por su
intervención en el negocio, sin que se proteste
(o sea se objete) expresamente su intervención de manera contemporánea
con el comienzo de la misma o por la actuación de otro corredor por el otro
comitente. La novedad en este aspecto consiste en que puede haber contrato de
corretaje aún el corredor no está inscripto, entendemos que será en el supuesto
que la ley no exija tal requisito; en tal caso se requiere pacto expreso por escrito que sólo
obliga a la parte que lo firmó. Recordamos que en el sistema vigente el
corredor no inscripto no tiene acción para reclamar su comisión y no parecería
saludable que se admita la intervención de personas que no estén debidamente
matriculadas. Por lo tanto debería aclararse dicha circunstancia, pues resulta
contraria a la obligación de matriculación que prevé el art. 33 de la ley
20.266, que no será derogado.-
Por último la normativa proyectada
señala que pueden actuar como corredores tanto las personas humanas como las
jurídicas sin señalar algún limite en lo que respecta a los variados tipos societarios.-
II. b OBLIGACIONES
Respecto de las obligaciones del
corredor (art. 1347), se mantienen como en el régimen actualmente vigente, las
de asegurar la identidad y la capacidad de las personas que intervienen en los
negocios, los que deben ser propuestos con la información precisa y veraz que no provoquen error en la voluntad de las
partes. Estas a su vez deben ser informadas
de las circunstancias de hecho que puedan influir en la finalización del
negocio. También se mantiene como en el régimen actual el deber de
confidencialidad o sea que el corredor debe guardar secreto de todo lo
concerniente a las negociaciones para mantener a debido resguardo lo relativo a
las tratativas salvo requerimiento judicial o de autoridad pública competente,
lo que puede aplicarse por ejemplo a la oficina estatal impositiva.
También debe asistir a la firma de los instrumentos conclusivos de
las operaciones hechas con su intervención.-
II. c) PROHIBICIONES
Con relación a las prohibiciones (art. 1348), son casi
las mismas que actualmente rigen para el corredor, pues se le impide adquirir
por si o por interpósita persona los bienes cuya negociación le ha sido
encargada, tampoco puede hacer cobranzas por cuentas vinculadas con el negocio
en que ha intervenido, ni tener cualquier clase de participación o interés en la negociación de los bienes que
estén comprendidos en ella. Del análisis grupal de todas las prohibiciones
antes indicadas se desprende claramente la independencia de la actuación del
corredor frente a situaciones que no deben interferir en el normal desarrollo
de su actividad.-
II. d) GARANTÍA Y REPRESENTACIÓN
La normativa proyectada en el art. 1349 habilita al
corredor a dos actividades que en cierta forma van a contramano de las
prohibiciones antes explicadas. En efecto, por un lado queda facultado para dar
garantía (léase fianza) por obligaciones asumidas por una o ambas partes en la
negociación; en la actualidad esa función la puede cumplir por una sola de las
partes. Además puede recibir de una de las partes el encargo de representarla
en la ejecución del negocio. De tal forma el corredor puede ser mandatario de
una de las partes, pero no en la etapa
de negociación, lo que está expresamente prohibido, sino en la oportunidad de
la ejecución del contrato mediado. Esto si bien se puede definir dentro de un
marco teórico, en la práctica puede traer cierta confusión de roles en especial teniendo en cuenta las
prohibiciones explicadas en el punto anterior.-
III.- COMISIÓN
Es importante resaltar que dentro de la breve decena de
artículos que el Anteproyecto diseña para el contrato de corretaje casi la
mitad de ellos se refieran a la comisión, entendida como la retribución que
tiene que percibir el corredor por su actividad. Esto no es casual, pues la
jurisprudencia ha sido pródiga en este tema y la mayoría de las decisiones
judiciales han tenido como tema principal la fijación y el cobro de los
honorarios profesionales.-
III a. MONTO
El proyectado art. 1350 señala que el corredor tiene
derecho a cobrar la comisión si el negocio se celebra como resultado de su
intervención poniendo en primer lugar lo
que haya estipulado contractualmente con su comitente. De ello se desprende en
primer lugar que se trata de una obligación de resultados o sea tiene que celebrarse el negocio para que pueda cobrar la comisión
Eso responde al “cuando” está habilitado a percibir su retribución, tema al que
volveremos más adelante.-
Ahora siguiendo con el “cuanto” debe cobrar, en ausencia
de estipulación del monto de la comisión tiene derecho a la del uso del lugar, por lo tanto habrá que indagar el monto que
habitualmente se determine en el sitio donde se celebró el contrato de
corretaje o en su defecto en el lugar donde principalmente realiza su cometido.
A falta de todas estas situaciones recién pueden ser fijados judicialmente.-
III.b INTERVENCIÓN DE UNO O VARIOS CORREDORES
Otro de los problemas frecuentes en la
práctica del ejercicio profesional encuentra solución en el proyectado art.
1351, el que modifica aspectos de la legislación vigente.-
En efecto, se establece que si sólo
interviene un corredor todas las partes le deben la comisión excepto pacto en
contrario o protesta de una de las partes conforme lo previsto por el ya
comentado art. 1346. De todas formas se
impone que no existe solidaridad entre las partes, por lo tanto el corredor
debe reclamar a cada una de ellas, el monto que le es adeudado y no el total de
lo debido a cualquiera de las partes o a las dos de manera conjunta. Cada parte
responde de manera individual frente al corredor en el caso de que se adeude su
parte de la comisión.-
Ahora si interviene un corredor por
cada parte, cada una de ellas le deberá abonar la comisión a su respectivo
profesional.-
III.c OBLIGACIÓN DE PAGAR LA COMISIÓN
Volviendo al tema de “cuando” nace el derecho a cobrar la
comisión, el proyectado art. 1352 establece la idea de que esto opera una vez
concluido el contrato. Pero a su vez señala una serie de supuestos donde de
todas formas se debe pagar la comisión, a saber.
1.- si el contrato está sometido a una
condición resolutoria, o sea que le ponga fin y esta no se cumple.-
2.- que el contrato no se cumpla, se
resuelva, se rescinda o medie distracto.-
3.- el corredor no concluye el contrato
pero ha iniciado la negociación y el comitente le encarga su conclusión a un
tercero o lo concluye por si mimos en condiciones similares. Esto da respuesta
a los supuestos en donde se deja vencer la autorización de venta y las partes
que han entrado en contacto a partir de los oficios del corredor terminan el contrato excluyendo al profesional
interviniente con el propósito de no abonar la comisión.-
También se aporta la novedad de señalar
los supuestos donde no se debe la comisión. Estos están enumerados en el art.
1353 del Anteproyecto y se producen cuando el contrato está sometido a
condición suspensiva, o sea que deja
librado el comienzo del vínculo contractual para la oportunidad en que se
concrete eventualmente un hecho determinado y éste no se cumple, con lo cual el
contrato no se tiene por iniciado. Tampoco se debe comisión
cuando el contrato se anula por cuestiones imputables al corredor por no haber
cumplido con sus obligaciones, ya sea por la ilicitud de su objeto, por
incapacidad o falta de representación de cualquiera de las partes o por
circunstancias que hayan sido conocidas por el corredor y que generen su
responsabilidad en la anulación del contrato.-
Aparte de lo concerniente a la
comisión, se incluye el derecho reembolso de los gastos, aunque la operación
encomendada no se concrete, salvo que se pacte lo contrario (art. 1354).-
IV CONCLUSIÓN
Si bien debe recibirse con beneplácito la idea de
legislar sobre estos aspectos, debe
procurarse, tanto en los temas que se mantienen vigentes, como en los nuevos
que se regulan o en las modificaciones que se proponen, una adecuada redacción para que no sea el
inicio de nuevos conflictos o de variadas interpretaciones. Es por ello que el
último dispositivo referido al tema (art. 1355) deja un final abierto a la
cuestión al señalar que las reglas de este capítulo no obstan a la aplicación
de las disposiciones de leyes y reglamentos especiales. También se deberían
incluir más especificaciones respecto del contendido y extensión los diversos
instrumentos que suscriben los corredores, en especial a las diferentes
cláusulas que lo deben integrar, para no
dejar vacíos legales en aspectos fundamentales del vínculo profesional del
corredor con sus comitentes. Por ello sería de buena práctica y técnica
legislativa el incorporar de manera completa e integral el régimen legal del
corredor en el Proyecto de Ley y no su tratamiento en legislaciones separadas