miércoles, 7 de septiembre de 2016

FALLO COMISIÓN CORREDORES INMOBILIARIOS- DECLARACIÓN NULIDAD RESOLUCIÓN 350 CUCICBA

Expte. Nº A2206-2016/0 - “Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia y otros c/ Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la CABA s/ amparo” - JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y TRIBUTARIO DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES Nº 17 – 30/08/2016 (Sentencia no firme)

CORREDORES INMOBILIARIOS. COMISIONES. DECLARACIÓN DE NULIDAD DE LA RESOLUCIÓN 350/CUCICBA/16, INCISO 3, PUNTO A) DEL ART. 1. Imposibilidad de los corredores inmobiliarios de cobrar en concepto de comisión al inquilino de un inmueble con destino a vivienda un importe superior al 4,15% del valor total del contrato. Art. 57 de la Ley 2.340. Resolución cuestionada contraria al Código Civil y Comercial de la Nación. Arts. 963, 1351, 1350, 1255 del CCyCN. Se dispone que Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CUCICBA) implemente un plan para el control efectivo sobre el cobro de aranceles por parte de los corredores inmobiliarios. ACCIÓN DE AMPARO. Carácter colectivo. Adminisibilidad. Art. 14 de la CCABA. Derecho a la vivienda 

“… de acuerdo a cómo ha sido planteada la demanda, toda pretensión de cobro de sumas de dinero en concepto de comisión a favor de los corredores inmobiliarios -bajo el amparo de la resolución nº 350/16 del CUCICBA ahora atacada- que exceda el porcentaje previsto por el art. 57 de la ley nº 2.340, se observa suficiente para generar una lesión actual en los términos constitucionales previstos para la procedencia formal de la acción de amparo, en tanto -según se refiere en la demanda- ello tendría aptitud suficiente para frustrar el acceso a la vivienda bajo la modalidad de locación de inmuebles con destino a vivienda única, pues el pretenso cobro de comisiones excesivamente onerosas -según refiere la actora- por encima de los máximos legales previstos se presenta como un obstáculo a tal fin.” 

“… en concordancia con el primero de los presupuestos que deben encontrarse presentes a los efectos de entablar esta acción, la existencia de un hecho único o complejo que causa una lesión a una pluralidad relevante de derechos individuales se verifica en el caso. Trátase de una norma jurídica cuya declaración de invalidez se pretende de este Tribunal. Esto es, la resolución nº 350/2016 del CUCICBA. Este presupuesto de hecho -en el caso, manifestada a través de una norma jurídica determinada- es el que habilitaría a los corredores inmobiliarios de esta Ciudad a cobrar dos meses de alquiler en concepto de comisión, conducta que viene cuestionada en la demanda; fundándose la acción -entre otros aspectos- en la letra del art. 57 de la ley nº 2.340, que establece un tope máximo de 4,15% del valor del respectivo contrato, en concepto de comisión a cobrar al inquilino, en los casos de locación de inmuebles destinados a vivienda única. Esto debe relacionarse, además, con el derecho de los habitantes de esta Ciudad al acceso a una vivienda digna, que se reseñará en apartados siguientes.”

“… la homogeneidad fáctica no se vincula con la comunidad de efectos, sino, más bien, con la existencia de un origen común del que se derivan análogas consecuencias; en otras palabras, lo que se juzga al momento de determinar la homogeneidad requerida es la causa y no la consecuencia (…). En síntesis, las causas son la norma y conducta impugnadas, siendo su consecuencia el cobro de comisiones en materia de locaciones urbanas con destino a vivienda única mayores a la pauta del art. 57 de la ley nº 2.340.”

“… en torno al segundo de los presupuestos de esta acción, este consiste en que “(…) la pretensión deb[a] estar concentrada en los efectos comunes y no en lo que cada individuo puede peticionar.” (“PADEC”, considerando 10º). Ello también se encuentra presente en el caso, toda vez que se ha puesto en tela de juicio una conducta o acto que perjudicaría por igual a todos los inquilinos -y potenciales inquilinos- pues permite que se les exija para celebrar un contrato de locación de inmueble con destino a vivienda única abonar en concepto de comisión montos que superan la pauta prescripta por el art. 57 de la ley nº 2.340.”

“… las particulares características de cada uno de los contratos de locación de inmuebles destinados a vivienda única en la Ciudad de Buenos Aires involucrados y la cuantía particular del exceso al art. 57 de la ley nº 2.340 que se pudieren producir en cada caso (sobre lo cual tampoco se propició debate ni se pretendió hacerlo) como resultado de la conducta impugnada, no obstan a que la materia de fondo pueda ser ventilada en estos autos, en el marco de un único proceso judicial. Es que las singularidades y características propias de cada uno de los contratos de locación con el destino indicado no pueden poseer -a mi criterio- una entidad tal para descartar la existencia de una homogeneidad fáctica y normativa que habilite la vía intentada.”

“… en cuanto al tercer presupuesto de la acción colectiva, “(…) es exigible que el interés individual considerado aisladamente, no justifique la promoción de una demanda, con lo cual podría verse afectado el principio de acceso a la justicia. Sin perjuicio de ello, como se anticipó, la acción resultará de todos modos procedente en aquellos supuestos en los que cobran preeminencia otros aspectos referidos a materias tales como el ambiente, el consumo o la salud o afectan a grupos que tradicionalmente han sido postergados, o en su caso, débilmente protegidos. En esas circunstancias, la naturaleza de esos derechos excede el interés de cada parte, y al mismo tiempo, pone en evidencia la presencia de un fuerte interés estatal para su protección, entendido como el de la sociedad en su conjunto.” (“PADEC”, cons. 10º in fine;..). En este aspecto cabe señalar que el mismo derecho a la vivienda, el cual subyace al debate propuesto en autos, lleva aparejado consigo -de acuerdo a la normativa en la materia- un fuerte interés estatal para su protección e incide sobre la sociedad en su conjunto. Tal es así que ha mediado voluntad legislativa de protección de grupos especialmente vulnerables en el acceso al derecho a la vivienda, tal como se desprende las leyes nº 341 (con la última modificación efectuada por ley nº 4.042), 1.251 (respecto del Instituto de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires, con las modificaciones posteriores a través de las similares nº 1.555, 1.728, 2.237, 2.275, 2.469, 3.979 y 4.042), 3.706, 4.036 (esta última abundantemente citada a los efectos de fundamentar el gran caudal de amparos en el fuero en el que se pretenden soluciones a las diversas problemáticas habitacionales respecto de personas que alegan encontrarse en situaciones de vulnerabilidad social) y 4.042 y la misma ley nº 2.340 invocada en la demanda.”

“… una interpretación que restringiera a este grupo (inquilinos y/o potenciales inquilinos de esta Ciudad, en los términos antes señalados) la posibilidad de demandar de manera colectiva en este caso equivaldría lisa y llanamente a negar efectividad a la tutela constitucional frente a un acto lesivo (v. consid. 12° in fine de los autos "Centro de Estudios" citados anteriormente).”

“… cabe reiterar la opinión respecto del articulado del Código Civil y Comercial involucrados en este entuerto por parte del Dr. Ricardo L. Lorenzetti quien fue Presidente de la Comisión Redactora del proyecto del Código Civil y Comercial de la Nación. Con relación al artículo 1255 del Código Civil y Comercial de la Nación, sostiene que “es importante recordar, además, que estos criterios generales deben ser apreciados en cada operación jurídica en particular, habida cuenta de que para muchos casos de contratos de obra se consagran – como luego veremos – soluciones especiales, que, por tanto, han de prevalecer”…”la segunda parte del segundo párrafo del texto que anotamos ratifica el rol que cumplen las leyes arancelarias locales, como instrumento de afirmación de la justicia y de la paz social, al reconocer que los jueces deben fijar el precio en atención a las mismas” (pág. 779, Ricardo Luis Lorenzetti Director, Código Civil y Comercial de la Nación, Comentado, Tomo VI, Arts. 1021 a 1279, Rubinzal – Culzoni Editores, 2015; el destacado es propio).”

“En cuanto al artículo 1350 del Código Civil y Comercial de la Nación afirma que “la actividad del corretaje origina para el corredor el derecho al pago de un precio por la misma, que se denomina comisión, remuneración o retribución. Esta estaba estructurada y consagrada en el artículo 37 del decreto – ley 20.266, incorporado por la ley 25.028, que establecía lo siguiente:…respecto del monto de la comisión, deberá estarse a los aranceles que en la actualidad existen en la mayoría de las jurisdicciones y que están sometidos a la legislación local, y si ellos no existieran, se deberá estar a lo convenido por las partes y si no hubiere nada convenido, a lo que usual en el lugar donde se llevó a cabo, el corretaje, y si tampoco pudiera ser determinado de esta manera, se recurrirá a la determinación judicial”…”Si hay un solo corredor podrá cobrarle a ambas partes y si hay dos corredores, cada uno podrá cobrarle a aquel con quien contrató el corretaje”…”El corredor está habilitado para percibir comisión de aquel de los contratantes que no requirió el servicio de corretaje, cuando actúa como único corredor”…”Las escalas arancelarias en materia de corretaje serán de observancia obligatoria tanto en los mínimos como en los máximos previstos. De allí que ni las partes en sus acuerdos ni los jueces en sus resoluciones pueden apartarse de aquéllos”…”Debe aclararse que esta norma debe ser complementada con la legislación especial y la local [lo destacado me pertenece]. Actualmente las provincias tienen leyes arancelarias de orden público que establecen los porcentajes o la forma de calcular la comisión, y ello en virtud de que estamos en presencia de una profesión reglada, lo que no debe pasar inadvertido [lo destacado me pertenece].De manera tal que el uso del lugar de celebración del contrato, cualquiera sea éste, o de realización principal de su cometido o la que fije el juez, debe tener en cuenta las leyes arancelarias locales. Ello debe ser completado con la premisa de que los corredores deben estar matriculados para ejercer válidamente en la jurisdicción [lo destacado me pertenece] donde se celebre el contrato” (págs. 156/159, Ricardo Luis Lorenzetti Director, Código Civil y Comercial de la Nación, Comentado, Tomo VII, Arts. 1280 a 1613, Rubinzal – Culzoni Editores, 2015).”

“Vinculado al artículo 1351 del Código Civil y Comercial de la Nación asevera que “en primer término regula la intervención de un solo corredor en el negocio. En este caso, la regla es que todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes según el artículo 1346”…”La respuesta es negativa, aunque se debe dejar a salvo que tratándose de derechos patrimoniales y una vez satisfechos los aportes legales a las Cajas Profesionales o a quien corresponda, el profesional/corredor puede renunciar a esta comisión. La protesta de una de las partes frente a la actuación del corredor eximiría a éste de comisión, ya que no es quien requirió sus servicios. Esta regla general luego es particularizada, señalando que no existe solidaridad entre las partes respecto del corredor y en referencia a su comisión. Ello, entendemos que también debe ser complementado por las normas arancelarias vigentes que establecen los porcentuales a cada una de las partes, y de hecho, cada uno, salvo las excepciones planteadas, deberá al corredor la comisión que corresponda a dicha parte sin ser obligado por el porcentual que corresponda a la otra. Si interviene un corredor por cada parte, cada una le deberá la comisión al que le haya encomendado el corretaje, lo que es lógico y adecuado” (págs. 160, Ricardo Luis Lorenzetti Director, Código Civil y Comercial de la Nación, Comentado, Tomo VII, Arts. 1280 a 1613, Rubinzal - Culzoni Editores, 2015; lo destacado me pertenece).”

“… la resolución 350/2016 es contraria no sólo al Código Civil y Comercial de la Nación -el cual deja a salvo lo establecido en la normativa local- sino también a la Ley Nº 2.340, de la cual de forma inequívoca se desprende que no es competencia del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires fijar el monto correspondiente a cobrar en concepto de comisión al inquilino sino esta atribución es de la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires, que ha sido ejercida en forma transitoria.”

“… ponderando la tutela estatal que fuera puesta de manifiesto en los considerandos iniciales, entiendo que las disposiciones de la ley nº 2.340, en tanto tienden a fijar topes máximos en concepto de comisión para corredores inmobiliarios, para los casos de locación de vivienda única y de acuerdo a los derechos e intereses que el legislador local pretendió proteger preferencialmente, conllevan ínsitas un marcado carácter de orden público.”

“… librar a la autonomía de la voluntad y, por tanto, a la libertad de mercado fuera de los estándares estatales y en términos exorbitantes, el precio a abonar por comisión de inmobiliarias en miras a acceder a la vivienda única y digna por la modalidad de locación de inmuebles, no se condice con la protección estatal -a nivel legal, constitucional, y los tratados con esta última jerarquía- que se les hubieron conferido a los inquilinos (y a los potenciales inquilinos) y se presenta como una modalidad que tiende a frustrar los derechos que el ordenamiento jurídico pretendió tutelar de manera preferencial.”

“… recuerdo que en cuanto a la prelación normativa, se deja asentado -de conformidad con el art. 963- que cuando concurren disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación y de alguna ley especial, las normas se aplican con el siguiente orden: a) normas indisponibles de la ley especial y de este Código; b) normas particulares del contrato; c) normas supletorias de la ley especial; d) normas supletorias de este Código. Es muy importante indicar que la prelación normativa es aplicable para el supuesto de colisión entre disposiciones del Código y de las leyes especiales (v. Lorenzetti -Director-, op. cit, Tomo V, pág. 550). Así las cosas, es de aplicación el inciso a) del art. 963 antes citado ante la colisión normativa que aduce la demandada, por tanto debe aplicarse como norma indisponible de la ley especial el art. 57 de la ley n° 2.340 y, por ende, el tope máximo allí previsto. Por ello no observo, como postula la demandada, que el art. 31 de la Constitución de la Nación se vea vulnerado en modo alguno por las disposiciones de la ley nº 2.340; antes bien, las mismas normas de fondo -art. 963 del Código Civil y Comercial de la Nación, arg. art. 75 inc. 12 de la Constitución Nacional- que se aducen lesionadas por la accionada son las que habilitan aplicar las leyes especiales de la Ciudad en la materia objeto de debate en estos autos.”
Citar: elDial.com - AA9929 

Publicado el 05/09/2016 

No hay comentarios:

Publicar un comentario

Nota: solo los miembros de este blog pueden publicar comentarios.